Tại Kỳ họp thứ 10, Quốc hội đã thông qua Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 (Luật Xây dựng 2025) với nhiều điểm mới quan trọng, đặc biệt là các quy định về cấp giấy phép xây dựng và miễn giấy phép xây dựng từ ngày 1 tháng 7 năm 2026.
Luật này thay thế hoàn toàn Luật Xây dựng 2014 và sẽ có hiệu lực từ 01/7/2026, trừ một số điều có hiệu lực sớm hơn (từ 01/1/2026) theo quyết định của Quốc hội.
Việc cập nhật và hiểu đúng luật mới là chìa khóa để thực hiện đúng thủ tục khi xây dựng nhà ở từ năm 2026 trở đi.
1. Căn cứ pháp luật Luật Xây dựng 2025
Luật Xây dựng 2025 (Luật số 135/2025/QH15) là văn bản pháp lý cao nhất điều chỉnh toàn bộ hoạt động xây dựng tại Việt Nam, gồm:
-
Quy định về giấy phép xây dựng
-
Điều kiện bắt buộc và miễn giấy phép xây dựng
-
Hồ sơ, thủ tục và thời hạn xử lý hồ sơ
-
Áp dụng thống nhất trên toàn quốc
Luật này được Quốc hội khóa XV thông qua ngày 10/12/2025 và có hiệu lực chính thức từ 01/7/2026.
2. Quy định chung về giấy phép xây dựng theo Luật Xây dựng 2025
Điều 43 của Luật Xây dựng 2025 quy định:
Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng, trừ các trường hợp được miễn theo luật.
Luật cũng quy định các loại giấy phép xây dựng gồm:
-
Giấy phép xây dựng mới
-
Giấy phép sửa chữa, cải tạo, di dời công trình
-
Giấy phép xây dựng có thời hạn
Điều này đảm bảo mỗi công trình, dù nhỏ hay lớn, đều được thẩm định trước khi khởi công trong khu vực không thuộc diện miễn.
3. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng từ 1/7/2026
Luật mới vừa tinh giản thủ tục vừa đưa ra những điều kiện nhất định để được cấp giấy phép xây dựng, bao gồm:
-
Công trình phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt
-
Thiết kế đảm bảo tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật và an toàn xây dựng
-
Tuân thủ các quy định về phòng cháy chữa cháy, an toàn lao động
-
Có đầy đủ hồ sơ theo quy định (như bản vẽ, thiết kế, chứng chỉ…)
Từ 1/7/2026, thủ tục cấp phép cũng được thực hiện toàn bộ trực tuyến, đơn giản hóa hồ sơ và giảm thời gian cấp phép.
Bộ, ngành xây dựng cũng dự kiến ban hành các Nghị định hướng dẫn chi tiết việc triển khai các điều luật này trong thực tế.
4. Những trường hợp được miễn giấy phép xây dựng từ 1/7/2026
4.1. Nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng
Một trong những điểm mới quan trọng nhất theo Luật Xây dựng 2025 là việc miễn giấy phép xây dựng cho nhà ở riêng lẻ nếu đáp ứng đủ điều kiện sau:
✔ Công trình được xây dựng mới là:
-
Nhà cấp IV hoặc nhà ở riêng lẻ có dưới 7 tầng
-
Tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500m²
-
Không thuộc các khu vực yêu cầu quản lý đặc thù theo quy hoạch (khu chức năng đô thị, khu phát triển đô thị, khu du lịch quốc gia, vùng kinh tế…)
Trong trường hợp này, chủ đầu tư không cần xin giấy phép xây dựng trước khi thi công từ ngày 1/7/2026.
Tuy nhiên, công trình vẫn phải gửi thông báo khởi công và chuẩn bị hồ sơ tương ứng để cơ quan chức năng quản lý thông tin trước khi xây dựng.
4.2. Công trình thuộc dự án đầu tư có thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi
Luật mới mở rộng miễn giấy phép với:
✔ Các công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng lớn mà đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi xây dựng.
Những công trình này không cần phải cấp giấy phép xây dựng riêng nếu đã được thẩm định kỹ thuật trước đó.
4.3. 8 nhóm công trình được miễn giấy phép xây dựng
Khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025 mở rộng danh sách miễn giấy phép, bao gồm:
-
Công trình thuộc dự án đầu tư công đặc biệt
-
Công trình xây dựng khẩn cấp
-
Công trình tạm phục vụ thi công
-
Công trình trong khu vực quốc phòng – an ninh
-
Công trình bí mật Nhà nước
-
Nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng (như trên)
-
… và các nhóm khác theo quy định chi tiết tại luật
👉 Như vậy tổng cộng có ít nhất 8 trường hợp miễn giấy phép xây dựng từ 1/7/2026.
5. Điều kiện miễn giấy phép và các hạn chế
Mặc dù miễn giấy phép, nhưng nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng không được miễn hoàn toàn quản lý. Các điều kiện này bao gồm:
✔ Phải xây dựng trên đất ở hợp pháp
✔ Phải có sổ đỏ hoặc sổ hồng còn hiệu lực
✔ Không được nằm trong các khu vực được quy hoạch chi tiết hoặc quy chế kiến trúc nghiêm ngặt
✔ Phải gửi thông báo khởi công và hồ sơ tương ứng (không bao gồm đơn xin phép) để cơ quan quản lý theo dõi trước xây dựng
Nghĩa là miễn giấy phép không đồng nghĩa được xây tùy tiện — vẫn phải tuân thủ tiêu chuẩn kỹ thuật, quy hoạch và yêu cầu an toàn xây dựng.
6. Hiệu lực thi hành và các mốc chính
📌 Luật Xây dựng 2025 (Luật số 135/2025/QH15) được Quốc hội thông qua 10/12/2025
📌 Có hiệu lực từ 01/7/2026, trừ một số quy định được áp dụng sớm hơn từ 01/1/2026
📌 Từ 01/7/2026: miễn giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng, diện tích sàn dưới 500m² (không thuộc quy hoạch đặc thù) và các nhóm công trình khác được miễn theo luật.
7. Lợi ích của chính sách miễn giấy phép xây dựng mới
💡 Giảm thủ tục hành chính, tiết kiệm thời gian
💡 Thuận lợi cho người dân xây dựng nhà ở với quy mô nhỏ
💡 Tạo động lực cho thị trường bất động sản phát triển
💡 Tăng hiệu quả quản lý của cơ quan Nhà nước – quản lý bằng hậu kiểm và dữ liệu điện tử thay vì tiền kiểm
Nhưng vẫn phải chú ý: miễn giấy phép không có nghĩa là được xây dựng bất cứ kiểu gì – chủ đầu tư vẫn phải tuân thủ các tiêu chuẩn kỹ thuật và quy hoạch địa phương.
8. Cách chuẩn bị trước khi xây dựng theo luật mới
Để tận dụng chính sách mới từ 01/7/2026, bạn nên:
📌 Kiểm tra đất xây có thuộc khu vực được miễn không
📌 Chuẩn bị hồ sơ gồm bản vẽ thiết kế, bản đồ vị trí, giấy tờ đất
📌 Gửi thông báo khởi công theo mẫu mới (không cần giấy phép)
📌 Đảm bảo bản thiết kế đáp ứng điều kiện kỹ thuật, an toàn xây dựng
Kết luận
Từ 01/7/2026, Luật Xây dựng 2025 sẽ chính thức có hiệu lực và mang nhiều thay đổi lớn về thủ tục xây dựng – đặc biệt là miễn giấy phép xây dựng đối với nhiều trường hợp, trong đó đáng chú ý nhất là:
➡ Nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500m² (không thuộc khu quy hoạch đặc thù)
➡ Công trình đã thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi
➡ Công trình thuộc dự án đầu tư công đặc biệt và nhiều nhóm khác theo luật định
Điều này giúp người dân xây dựng dễ dàng hơn trong khi vẫn đảm bảo quản lý tập trung và an toàn xây dựng.
