THI CÔNG PHẦN THÔ & HOÀN THIỆN – QUÁ TRÌNH XÂY DỰNG VÀ KIỂM SOÁT CHI PHÍ

Thi công phần thô & hoàn thiện là hình thức chủ đầu tư thuê đơn vị thi công xây dựng dân dụng thực hiện từng giai đoạn của công trình, thay vì giao trọn gói toàn bộ từ đầu đến cuối. Trong đó, phần thô và phần hoàn thiện được tổ chức rõ ràng, có thể tách hoặc kết hợp linh hoạt theo nhu cầu của từng chủ nhà.

Phần thô bao gồm các hạng mục nền tảng như móng, cột, dầm, sàn, tường, cầu thang và hệ thống điện nước âm cơ bản. Đây là phần quyết định trực tiếp đến độ bền, khả năng chịu lực và tuổi thọ công trình.

Phần hoàn thiện là giai đoạn hoàn chỉnh không gian sử dụng, bao gồm ốp lát, sơn bả, trần, cửa, thiết bị vệ sinh, chiếu sáng và các hạng mục hoàn thiện cơ bản khác. Chất lượng phần hoàn thiện ảnh hưởng trực tiếp đến thẩm mỹ và trải nghiệm sinh hoạt hằng ngày.

Trong thực tế, ngày càng nhiều chủ nhà lựa chọn thi công phần thô & hoàn thiện vì muốn chủ động hơn về ngân sách, vật liệu và tiến độ thi công.

Vì sao thi công phần thô & hoàn thiện trở thành lựa chọn phổ biến?

Không phải chủ nhà nào cũng phù hợp với hình thức xây dựng nhà ở trọn gói. Với nhiều công trình nhà phố, nhà ở dân dụng hoặc nhà cho thuê, thi công phần thô & hoàn thiện mang lại sự linh hoạt cần thiết.

Nhiều chủ nhà lựa chọn hình thức này vì:

• Muốn tự kiểm soát vật liệu hoàn thiện theo sở thích và ngân sách

• Chia nhỏ dòng tiền theo từng giai đoạn xây dựng

• Có sẵn một phần vật tư hoặc đội thợ quen cho các hạng mục nhỏ

• Muốn điều chỉnh thiết kế trong quá trình thi công

Tuy nhiên, đi kèm với sự linh hoạt là yêu cầu rất cao về năng lực của đơn vị thi công. Nếu không có kinh nghiệm quản lý tổng thể, công trình rất dễ phát sinh chồng chéo, đội chi phí và mất kiểm soát chất lượng.

Khi nào nên chọn thi công phần thô & hoàn thiện thay vì xây trọn gói?

Từ góc nhìn thực tế trong thi công xây dựng dân dụng, hình thức thi công phần thô & hoàn thiện phù hợp trong các trường hợp sau:

Chủ nhà cần phân bổ ngân sách theo giai đoạn

Thi công phần thô trước giúp chủ nhà “giữ khung” công trình. Sau đó, phần hoàn thiện có thể triển khai dần theo dòng tiền, tránh áp lực tài chính quá lớn ngay từ đầu.

Công trình cần linh hoạt vật liệu và thiết kế hoàn thiện

Với những chủ nhà có gu thẩm mỹ riêng hoặc công trình cho thuê, việc tách phần hoàn thiện giúp dễ điều chỉnh vật liệu theo nhu cầu thực tế mà không bị bó buộc theo một gói cố định.

Công trình phục vụ khai thác kinh doanh

Nhà cho thuê, căn hộ dịch vụ, nhà phố kinh doanh thường cần kiểm soát chi phí chặt chẽ nhưng vẫn phải đảm bảo phần thô chắc chắn và hoàn thiện đủ bền để vận hành lâu dài.

Những rủi ro thường gặp khi thi công phần thô & hoàn thiện không đúng cách

Rất nhiều chủ nhà gặp tình trạng “tiết kiệm ban đầu nhưng tốn kém về sau” khi chọn sai đơn vị thi công phần thô & hoàn thiện.

Các rủi ro phổ biến gồm:

• Phần thô thi công không đúng kỹ thuật, gây nứt, thấm, sai cao độ

• Không tính trước cho phần hoàn thiện, dẫn đến phải đục phá khi lắp trần, điện nước, điều hòa

• Thiếu bản vẽ hoàn công và quy trình nghiệm thu rõ ràng

• Mỗi giai đoạn một đội thợ khác nhau, không có người chịu trách nhiệm tổng thể

Những vấn đề này không chỉ làm tăng chi phí mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến tuổi thọ và khả năng sử dụng của công trình.

Ancons thi công phần thô & hoàn thiện theo tư duy tổng thể như thế nào?

Ancons không tiếp cận thi công phần thô & hoàn thiện theo kiểu làm rời rạc từng hạng mục, mà triển khai theo tư duy quản lý tổng thể công trình.

Ngay từ đầu, Ancons đánh giá toàn bộ bài toán xây dựng: mục đích sử dụng, thời gian khai thác, ngân sách, thiết kế và lộ trình thi công. Nhờ đó, phần thô luôn được thi công với tầm nhìn cho giai đoạn hoàn thiện phía sau.

Trong giai đoạn thi công phần thô

• Kết cấu được thi công đúng tải trọng và tiêu chuẩn kỹ thuật

• Hệ thống điện nước âm được bố trí phù hợp cho hoàn thiện

• Vật tư đầu vào được kiểm soát rõ ràng

• Nhật ký thi công và nghiệm thu minh bạch

 

Trong giai đoạn hoàn thiện

• Tư vấn giải pháp hoàn thiện phù hợp ngân sách

• Đảm bảo đồng bộ giữa thẩm mỹ, công năng và độ bền

• Hạn chế phát sinh không cần thiết

• Kiểm soát chất lượng từng hạng mục trước khi bàn giao

Thi công phần thô & hoàn thiện mang lại lợi ích gì cho chủ đầu tư?

Về tài chính, hình thức này giúp chủ nhà chủ động dòng tiền và tránh dồn vốn quá lớn ngay từ đầu.

Về kỹ thuật, công trình được kiểm soát chất lượng chặt chẽ hơn, hạn chế rủi ro sửa chữa lớn sau khi hoàn thiện.

Về khai thác, công trình được xây dựng đúng mục tiêu sử dụng, không thừa, không thiếu và không lãng phí.

Quan trọng nhất, khi có một đơn vị thi công xây dựng dân dụng đủ năng lực như Ancons đồng hành, chủ nhà không phải tự gánh rủi ro mà luôn có người chịu trách nhiệm về kỹ thuật và giải pháp tổng thể.

Kết luận – Thi công phần thô & hoàn thiện chỉ hiệu quả khi chọn đúng nhà thầu

Thi công phần thô & hoàn thiện không phải là giải pháp rẻ tiền, mà là giải pháp thông minh nếu được triển khai đúng cách. Chất lượng công trình không nằm ở việc chia nhỏ hay trọn gói, mà nằm ở năng lực quản lý, kỹ thuật và trách nhiệm của đơn vị thi công.

Ancons không chỉ thi công phần thô & hoàn thiện, mà đồng hành cùng chủ nhà trong toàn bộ quá trình ra quyết định, giúp công trình đạt được giá trị sử dụng và độ bền lâu dài.